Was Ihre Liegenschaft wirklich wert ist
Verkehrswertgutachten nach ÖNORM B 1802, erstellt von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen. Nachvollziehbar hergeleitet, vor Gericht und bei Banken verwendbar. Erbracht von der Immproof GmbH.
Wofür ein Gutachten gebraucht wird
Der Anlass bestimmt Umfang, Stichtag und Form. Ein Gutachten für das Gericht folgt anderen Regeln als eine Einschätzung vor dem Verkauf.
Bank und Finanzierung
Kreditinstitute verlangen eine unabhängige Wertermittlung als Grundlage für die Beleihung. Wir liefern die Form, die Ihre Bank akzeptiert.
Gericht
Im gerichtlichen Verfahren zählt die Bestellung als Sachverständiger. Abrechnung nach den Tarifen des Gebührenanspruchsgesetzes.
Erbschaft und Aufteilung
Wenn geteilt oder ausbezahlt wird, braucht es einen Wert, den alle Beteiligten nachvollziehen können — auch wenn sie unterschiedlicher Meinung sind.
Scheidung
Bei der Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens ist der Verkehrswert der Immobilie meist die größte Position. Wir bewerten neutral für beide Seiten.
Verkauf und Ankauf
Vor der Preisfindung oder vor dem Kauf: eine Zahl, die im Verhandlungsgespräch trägt, weil sie hergeleitet ist.
Steuer und Behörde
Für Einbringungen, Schenkungen und Nachweise gegenüber Behörden, wenn ein Buchwert oder Richtwert nicht ausreicht.
Die drei Verfahren
Die ÖNORM B 1802 kennt drei Wege zum Verkehrswert. Welcher davon führt, hängt von der Liegenschaft ab. In der Regel rechnen wir zwei Verfahren und begründen, welches den Ausschlag gibt.
Vergleichswert
Herangezogen werden tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte, bereinigt um Lage, Zustand und Zeitpunkt. Das führende Verfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
Ertragswert
Der Wert ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag und dem Kapitalisierungszinssatz. Maßgeblich bei Zinshäusern, vermieteten Objekten und Geschäftsräumlichkeiten.
Sachwert
Bodenwert plus Bauwert abzüglich Alterswertminderung. Sinnvoll bei eigengenutzten Objekten ohne Vergleichsmaterial und bei Sonderimmobilien.
Für Entwicklungsliegenschaften kommt das Residualwertverfahren nach ÖNORM B 1802-3 zum Einsatz, für längere Betrachtungszeiträume das DCF-Verfahren nach ÖNORM B 1802-2.
Rechte Dritter: der Unterschied zwischen Grundbuch und Wert
Zwei baugleiche Wohnungen können sich im Wert um ein Vielfaches unterscheiden, wenn auf einer ein Fruchtgenussrecht lastet oder ein alter Mietvertrag läuft. Belastungen stehen im Grundbuch oder im Vertrag; was sie wert sind, ergibt sich erst aus der Rechnung. Wir bewerten die Rechte einzeln und weisen ihren Einfluss auf den Verkehrswert gesondert aus.
Mietrechte
Altmietverträge nach dem Mietrechtsgesetz, Richtwert- und Kategoriemietzinse, unbefristete Verhältnisse und Eintrittsrechte. Die Differenz zwischen laufendem und marktüblichem Zins bestimmt, wie stark der Ertragswert gedrückt wird und über welchen Zeitraum.
Fruchtgenuss und Wohnrecht
Lebenslange Rechte werden über den kapitalisierten Nutzungsentgang bewertet, mit der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person als Laufzeit. Häufig bei Übergaben innerhalb der Familie und ein regelmäßiger Streitpunkt in Verlassenschaftsverfahren.
Dienstbarkeiten und Reallasten
Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte, Bebauungsbeschränkungen, Baurecht und Ausgedinge. Manche mindern den Wert der belasteten Liegenschaft, manche erhöhen jenen der begünstigten. Beides ist zu beziffern.
Auch die Gegenrichtung ist ein Auftrag: Was ist die Ablöse eines Mietrechts wert, was kostet der Verzicht auf ein Wohnrecht? Diese Fragen bewerten wir eigenständig, unabhängig von einer Bewertung der ganzen Liegenschaft.
Wer bewertet
Allgemein beeidet und gerichtlich zertifiziert
Ing. Mag. Christian Probszt, MA, MRICS, CREA, ist in der Gerichtssachverständigen- und Gerichtsdolmetscherliste unter der Nummer W188743 eingetragen, Sprengel Handelsgericht Wien. Die Zertifizierung wird regelmäßig überprüft und verlangt laufende Fortbildung.
Zertifizierte Fachgebiete
- 94.10Gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften und Baugründe
- 94.15Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Liegenschaften
- 94.20Wohnungseigentum
- 94.23Geschäftsräumlichkeiten
„Ein Wert ist erst dann belastbar, wenn er sich am Objekt und am Markt nachrechnen lässt. Alles andere ist eine Meinung.“
Vom Auftrag zum Gutachten
Ein Verkehrswertgutachten liegt üblicherweise drei bis vier Wochen nach dem Ortstermin vor, sofern die Unterlagen vollständig sind.
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Schritt 01Erstgespräch
Anlass, Objektart und Stichtag. Danach wissen Sie, welches Gutachten Sie brauchen und was es kostet.
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Schritt 02Unterlagen
Grundbuch, Pläne, Mietzinsliste, Betriebskosten, Bescheide. Was fehlt, beschaffen wir.
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Schritt 03Ortstermin
Begehung mit Aufmaß, Fotodokumentation und Aufnahme des Bauzustands. Dauer je nach Objekt ein bis drei Stunden.
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Schritt 04Recherche und Rechnung
Kaufpreissammlung, Marktanalyse, Ansatz der Verfahren, Plausibilisierung des Ergebnisses.
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Schritt 05Gutachten
Übergabe als gebundenes Original und als PDF, auf Wunsch mit Besprechung des Ergebnisses.
Was Sie bereithalten sollten
- Grundbuchsauszug und Lageplan
- Baupläne, Baubewilligung, Benützungsbewilligung
- Mietverträge und Mietzinsliste, bei vermieteten Objekten
- Betriebskosten- und Rücklagenabrechnung
- Energieausweis, Sanierungsnachweise
Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis. Grundbuch, Flächenwidmung und Bauakt beschaffen wir bei Bedarf selbst.
Honorar
Bei privaten Aufträgen vereinbaren wir ein Pauschalhonorar, das sich nach Objektart, Umfang und Zweck richtet. Sie erhalten es vor Beauftragung schriftlich, inklusive der Nebenkosten für Grundbuch- und Bauaktenbeschaffung.
Gerichtliche Gutachten werden nach dem Gebührenanspruchsgesetz abgerechnet: Mühewaltung nach Zeit oder nach dem Wert, zuzüglich Nebenkosten. Die Gebühr bestimmt das Gericht.
Eine kurze mündliche Einschätzung im Erstgespräch ist kostenlos und ersetzt kein Gutachten.
Häufige Fragen
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